Rebouchage en copropriété : qui est responsable ?

Rebouchage et copropriété : qui est responsable ? Dans la plupart des cas, le syndicat des copropriétaires (via le syndic) prend en charge les trous situés en parties communes, tandis que chaque copropriétaire est responsable des percements dans son lot privatif. En cas de nuisibles ou de risque d’insalubrité, la copropriété doit agir rapidement.

En bref

• Les trous en parties communes = responsabilité du syndicat des copropriétaires (décision et financement selon les règles de copropriété).
• Les trous en parties privatives = à la charge du copropriétaire, sauf si causés par un tiers (artisan, voisin).
• En présence de nuisibles, d’infiltrations ou de risque incendie, le syndic doit diligenter des travaux urgents.
• Le règlement de copropriété, la loi du 10 juillet 1965 et l’arrêté incendie de 1986 encadrent la décision et l’exécution.
• Reboucher sans traiter la cause (rongeurs, cafards) est une erreur : intervenir et assainir avant de sceller.

Rebouchage en copropriété : bien comprendre l’enjeu

Le rebouchage consiste à colmater durablement des percements, fissures, gaines ou passages techniques pouvant nuire à la salubrité, à l’étanchéité à l’air/eau, à l’isolation acoustique et à la sécurité incendie. En copropriété, ces points singuliers sont des voies royales pour les rongeurs et insectes (colonnes techniques, caves, sous-sols, locaux poubelles).

Reboucher protège la santé des occupants, rétablit les performances coupe-feu et limite les infestations. Sans cela, les nuisibles profitent des moindres interstices, notamment dans les vides sanitaires et gaines.

• Parties communes vs privatives
• Parties communes (murs porteurs, dalles, gaines, toitures, local poubelles, sous-sols) relèvent du syndicat des copropriétaires, encadré par le syndic.
• Parties privatives (cloisons intérieures, équipements individuels) relèvent du copropriétaire.

Pour le cadre légal de référence, voir la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis (Legifrance) : texte consolidé.

Qui décide et qui paie ? Le cadre juridique

Rôle du syndicat des copropriétaires et du syndic

• Le syndicat est propriétaire des parties communes et décide des travaux en assemblée générale (AG). Le syndic exécute les décisions et gère l’urgence si nécessaire.
• Travaux urgents: lorsque la salubrité, la sécurité ou la conservation de l’immeuble est menacée (ex. trou laissant passer des fumées ou des rats), le syndic peut faire réaliser des travaux immédiatement puis en rendre compte à l’AG.

Consultez les repères officiels sur les parties communes/privatives et les travaux sur Service-Public.

Responsabilité du copropriétaire

• Les trous créés dans votre lot (ex. passage de câble, évacuation cuisine) sont à votre charge, avec obligation d’entretenir et de ne pas porter atteinte aux parties communes.
• Si un artisan ou un tiers est à l’origine d’un percement, sa responsabilité peut être engagée pour la remise en état.

L’ANIL propose un guide pédagogique sur la copropriété, les travaux et charges: Guide de la copropriété.

Bailleur et locataire : qui s’en charge ?

• Le locataire assure les menues réparations dans le logement. Les réparations structurelles (ou liées à la vétusté) incombent au bailleur.
• Si un percement du locataire crée un désordre (courant d’air, nuisibles), il doit remettre en état. Si le trou concerne une partie commune (gaine, dalle), le syndic doit être saisi.

Cas pratiques : qui est responsable selon la situation ?

Percements en colonnes techniques, caves, vide sanitaire

• Parties communes typiques. Rebouchage à la charge du syndicat, sur décision d’AG ou en urgence par le syndic si présence de nuisibles ou de risques incendie.
• Ces zones sont prioritaires car elles relient entre eux de nombreux logements, favorisant la circulation des rongeurs.

Pour la lutte publique contre les rats en Île-de-France, voir l’ARS IDF : Lutte contre les rats.

Trous dans une cloison intérieure de l’appartement

• Parties privatives. Charge du copropriétaire, qui doit utiliser des matériaux adaptés (mastics, enduits, grilles anti-rongeurs, mortiers coupe-feu selon le cas).

Traversées de parois et sécurité incendie

• Toute traversée (câble, gaine) d’un élément coupe-feu doit être traitée avec un système équivalent (colerettes, mastics ou mortiers EI adaptés).
• Référence: Arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation (Legifrance): texte officiel.

Nuisibles qui passent par un trou (rats, cafards)

• Si l’origine est en partie commune (local poubelles, vide sanitaire, gaine), le syndic doit faire cesser le trouble (dératisation, désinsectisation, rebouchage).
• Si l’origine est privative (trou dans votre logement), c’est au copropriétaire de faire intervenir une entreprise et de prouver la remise en conformité.

Pour des solutions concrètes contre les blattes, consultez: Cafards dans la maison : solutions efficaces 2025. Et pour prévenir une recrudescence, voir aussi: Dératiseur : Comment éviter une infestation durable ?.

Procédure efficace : de la découverte à la réparation

Étapes recommandées

1. Documenter le problème: photos, localisation (niveau, cage, logement), dimension/forme du trou, risques identifiés (odeurs, rongeurs, bruits, courants d’air).
2. Alerter: courrier/email au syndic (avec pièces) si parties communes. Si zone privative, planifier une intervention.
3. Mesures d’urgence: en cas de nuisibles, demander au syndic une action immédiate (pose de pièges, obturation provisoire, nettoyage).
4. Décision des travaux: en AG pour les parties communes, ou par le syndic si urgence (puis ratification).
5. Exécution: rebouchage durable avec matériaux adaptés (anti-rongeurs, coupe-feu), contrôle final.

La Ville de Paris rappelle les réflexes utiles face aux rats (signalement, hygiène, obturations ciblées) : Rats : que faire ?.

Pourquoi passer par une entreprise spécialisée

• Diagnostic de la cause (chemin de rongeurs, ventilation, humidité) avant rebouchage.
• Choix des matériaux et mise en œuvre conformes (grilles inox, mastic technique, mortier coupe-feu, laine minérale haute densité).
• Coordination avec désinsectisation/dératisation pour éviter d’emprisonner des nuisibles dans les parois.

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Normes d’hygiène et obligations locales

• Règlements sanitaires départementaux: ils imposent des mesures de salubrité dans les immeubles (propreté, obturation des orifices, lutte contre les nuisibles). Renseignez-vous auprès de votre préfecture/mairie ou ADIL. En Île-de-France, l’ARS relaie ces obligations et recommandations: ARS IDF – Lutte contre les rats.
• Sécurité incendie: conservation des parements et traversées coupe-feu (voir l’arrêté du 31/01/1986).
• Règlement de copropriété: il peut préciser la répartition et la procédure de travaux. Base légale: Loi du 10 juillet 1965.

L’ANSES rappelle les enjeux sanitaires liés aux rongeurs et l’importance des mesures préventives: ANSES.

Erreurs à éviter

• Reboucher sans traiter la cause: un simple enduit ne stoppe pas une colonie de rats ou de cafards. Toujours coupler traitement et scellement.
• Matériaux inadaptés: mousse expansive seule, ruban adhésif ou plâtre friable ne suffisent pas. Privilégier acier/inox, mortiers denses, mastics techniques.
• Oublier la sécurité incendie: restaurer les performances coupe-feu des traversées.
• Négliger la ventilation: ne pas obstruer une amenée d’air nécessaire (VMC). Prévoir des grilles adaptées.
• Agir sans informer le syndic: en parties communes, vous devez passer par le syndic pour éviter litiges et non-conformités.

Répartition des responsabilités selon les cas courants

Conseils pratiques de terrain

• Traiter les locaux poubelles et points de nourrissage: nettoyage, bacs fermés, obturations basses.
• Sécuriser les caves et sous-sols: joints, seuils, grilles métalliques mailles ≤ 6 mm pour les rongeurs.
• Inspecter les passages d’étage à étage: fluides, câbles, VMC. Toute traversée doit être calfeutrée.
• Planifier un contrôle saisonnier: après travaux d’entreprises, vérifier les scellements.

Pour aller plus loin côté nuisibles: Fourmis maison : Solutions efficaces pour s’en débarrasser et, pour les blattes, le Guide ultime du piège à cafard en 2025.

FAQ

Le syndic peut-il imposer un rebouchage dans mon appartement ?

Oui si le percement porte atteinte aux parties communes, à la sécurité (coupe-feu) ou crée un trouble aux voisins (odeurs, nuisibles). Le règlement de copropriété et la loi de 1965 encadrent l’obligation de ne pas nuire à l’immeuble. Le syndic peut vous mettre en demeure de remettre en état et, en cas d’inertie, faire réaliser des travaux d’office après décision, avec refacturation possible. Conservez les preuves de la remise en conformité (photos, facture). En cas de doute, demandez un avis technique écrit et informez le conseil syndical.

Qui prend en charge un trou qui laisse entrer des rats depuis le local poubelles ?

S’il s’agit d’une partie commune (local, gaines, palier), la copropriété doit agir: dératisation, colmatage durable, nettoyage. Le syndic pilote l’intervention en urgence si nécessaire, puis fait valider par l’AG. Documentez l’infestation (photos, témoignages) et alertez rapidement. Si le passage se situe dans un élément privatif (porte de cave privée abîmée), le copropriétaire concerné devra réparer ou remplacer, sous contrôle du syndic.

Peut-on reboucher provisoirement en attendant l’AG ?

Oui, si cela réduit un risque immédiat (nuisibles, fumées, chute). Utilisez des solutions temporaires mais efficaces: grillage métal, mousse haute densité couplée à un mortier ou un mastic, plaques vissées. Prévenez le syndic, qui peut acter un provisoire puis programmer une remise en conformité. Les matériaux définitifs (mastic coupe-feu, collerettes, mortiers) seront posés lors de l’intervention finale.

En tant que locataire, puis-je demander au syndic de reboucher un trou en gaine ?

Vous pouvez signaler le désordre au syndic et au bailleur. Pour une partie commune, le syndic est compétent et doit organiser l’intervention. Pour une partie privative, votre bailleur décide et finance les réparations structurelles; les menues réparations restent à votre charge. En présence de nuisibles, insistez sur le caractère urgent et joignez des preuves (photos, traces, nuisances) afin d’accélérer le traitement.

Quels matériaux privilégier pour un rebouchage anti-rongeurs durable ?

Privilégiez des matériaux résistants au grignotage et conformes: grillage inox (mailles serrées), plaques métalliques, mortier hydraulique dense, mastics techniques (si nécessaire coupe-feu), collerettes autour des conduites, joints de seuil pour portes de caves. Évitez les solutions fragiles (mousse seule, plâtre léger). Le choix dépend de la paroi, de la fonction coupe-feu et de l’exposition à l’humidité. Un diagnostic par un professionnel optimise la durabilité.

À retenir

• Parties communes: le syndic/AG décide, la copropriété finance; urgence possible en cas de risque.
• Parties privatives: le copropriétaire décide et finance, sans nuire aux éléments communs.
• Nuisibles = traiter d’abord la cause (dératisation/désinsectisation), puis reboucher durablement.
• Respect des règles coupe-feu et de la salubrité: non négociable.
• Traçabilité et photos facilitent la décision et évitent les litiges.
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Sources utiles:

• Loi du 10 juillet 1965 (Legifrance): Copropriété des immeubles bâtis
• Arrêté du 31 janvier 1986 (Legifrance): Protection incendie des bâtiments d’habitation
• Service-Public: Parties communes et privatives
• ARS Île-de-France: Lutte contre les rats
• Ville de Paris: Rats : que faire ?
• ANIL: Guide de la copropriété